中共中央政治局常委、國務院副總理李克強近日表示，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，政府明年將按照既定政策繼續執行房地產緊縮調控措施。
　　李克強還指出，中央還將繼續扎實推進保障房的建設，并研究通過債券等形式籌集資本金的機制，要增加政府投入，加大金融支持、拓寬融資渠道，通過創新經營模式吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設領域。他稱，建設保障房有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮化，且會釋放出巨大的消費和投資潛力。
　　在這個月，上海市、廣東省、浙江省和深圳市密集發布229億元地方債，其一大功用就是輸血保障房建設。而面對今年1000萬套、共1.3萬億元的保障房建設資金來說，依然是杯水車薪。專家表示，還需要通過土地政策、稅收政策的優惠措施，引進社會力量。
　　中共中央政治局常委、國務院副總理李克強日前指出，中央將繼續推進保障房的建設。然而，保障房建設所面臨的最大困難依然是資金問題。
　　11月15日、18日、21日、25日上海市、廣東省、浙江省和深圳市分別發行了71億、69億、67億、22億元地方債，共達到229億元，四地均表示所募集資金將主要用于保障房建設等領域。其中，上海的力度最大，用于保障房建設的資金將達到21.18億元，接近總額的近30%，而在2010年，地方債中僅有4.23億元用于大型居住社區外圍大市政配套設施補貼。浙江省力度也不小，13.66億元將投入保障性安居工程建設，約占發債資金總額的20%。
　　責任債券靠財政收入償還
　　“地方債的發行有利于緩解保障房建設的資金壓力，從而擺脫保障房建設以前過分依賴土地出讓金的情況。”廣州大學房地產研究所所長教授陳琳昨天向記者表示。
　　復旦大學經濟管理學院院長石磊表示，通過發行地方債來增加保障房供給，進而降低公眾對房價上漲的預期，這是重大的民生價值。可以預見，未來如能從面上實現地方自行發債，對于填補各地保障房建設的資金缺口，將是一個有效支撐。
　　眾所周知保障房的投資期限長，利潤微薄。有人擔憂，地方債的期限僅僅為3~5年，未來還款時可能會出現資金“青黃不接”的現象。國海證券固定收益部分析師范小陽介紹說，地方政府債券類似美國市政債券中的“一般責任債券”，償還是靠財政收入，即稅收和土地出讓金。“責任債券是靠財政收入償還的，和投資的項目本身并無直接關系，所以投資收益較低的項目并不會對地方債還款造成任何影響。”
　　明年地方債輸血量不足
　　保障房預計計劃資金的1/5
　　但是，地方債并不能解決所有資金問題。根據住建部測算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，假設我國的CPI增速為零，3600萬套保障房最少需要資金4.68萬億元人民幣，約相當于2010年GDP總量的1/12。
　　11月10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房開工任務超額完成。但是3天后，住建部相關負責人表示，數據中存在約1/3的“挖坑待建”情況，不計入已開工的項目和套數。也就是說，保障房開工率下降1/3。
　　不少業內人士也表示，明年地方債擴大已成定局。據宏源證券固定收益部首席分析師范為(博客)預計，明年的地方債規模大概在3000億元左右，在真正實現地方自主發債的前提下，范圍將擴大到省、副省級城市和計劃單列市。但是，據國海證券分析師粗略預估，保障房的資金缺口明年至少在5000億元左右。如果按照今年已公布的地方債投資于保障房的比例，頂多為保障房“輸血”900億元。
　　由此看來，地方債短期內確實無法成為保障房資金的主要來源。“我認為銀行貸款在保障房建設中依然占據主要地位。”范小陽表示。
　　房價預期
　　拐點已經來臨冬天還將繼續
　　臨近年末，龍湖、綠地、中海、保利、萬科、富力、合生等大型開發商都已經加入了促銷陣營，不少樓盤降價一二成，特別是北京和上海，近期更是出現了萬元以下的樓盤，雖然是在郊區，但是其“零利潤”更是讓人感受到樓市冬天的來臨和房價松動力度之大。
　　當中央再次強調“明年將按照既定政策繼續執行房地產緊縮調控措施”時，今后的房地產市場將如何走向？
　　富力地產董事長李思廉日前坦陳，目前市況不佳，如果長期都處于調控狀態，政策方面也不放松，包括銀行收緊銀根，那么整個房地產行業將繼續低迷比較長的時間。而萬科總裁郁亮的“過冬”理論已經在業內廣泛效仿，他認為，“此次房地產調控是2008年調控的延續，但不同的是，2008年的全球金融危機促使國內放松了對當時地產行業的調控，而這一次地產行業不會再有這樣的好運了，且現在還很難判斷這個冬天有多長。”#p#分頁標題#e#
　　“目前拐點已現，但仍未見底。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，越來越多的項目會加入價格下調的隊伍，他預計，這一輪房價下跌將比2008年時間要長，“明年房價將維持以小跌盤整為主的基調，部分樓盤會出現10%～15%甚至40%的跌幅。”
　　廣州市房地產行業協會專家委員會副主任委員談錦釗認為，明年三季度前，限購和限貸政策不會放松，開發商資金鏈持續吃緊，要把資金回籠，房價出現松動將是大趨勢，“在我看來，明年三季度以前樓價有20%的調整空間。”
　　解決方案
　　地方財政已捉襟見肘
　　引社會力量建保障房
　　和之前的土地財政相比，地方債的融資規模相當有限。如今年前10月，浙江省賣地收入高達2040億元，這次發行的地方債為67億元僅占土地收入的3.28%。
　　2012年將是保障房建設的高峰，財經評論員葉檀估計，地方政府必須拿出近2萬億元的資金，“這對于地方財政是跨不過去的高門檻。”特別是，“目前很多地方財政失去土地財政支撐，已捉襟見肘。靠發行地方債與銀行信貸，顯然不是好辦法。”
　　怎樣辦？“一方面要加大政府的投入，另一方面，也要依靠社會的力量。”陳琳表示，在保障房建設中，可以通過稅收優惠政策，或者是在土地出讓時通過配件保障房的手段，引進社會力量，比如在三舊改造、閑置用地的處理上，向保障房建設傾斜。
　　連線廣州
　　保障性住房投融資平臺正籌建
　　社保基金或參與
　　記者昨日從廣州市住房保障辦了解到，今年廣州8.5萬套保障房任務已超額完成。
　　對于保障房建設最為關鍵的資金問題，廣州市住房保障辦向本報記者透露，廣州市今年將土地出讓凈收益用于保障房建設的比例從10%提高到13%，超收部分優先安排用于保障房項目建設。同時，積極探索采取國有企業參與、投資補助、貸款貼息等方式，積極引導、鼓勵、支持社會資金參與保障性住房建設和運營，目前已成立保障性住房投融資平臺籌建小組。另一方面，今年，廣州市財政已安排廉租住房保障資金47.71億元，為歷年之最。
　　廣州市住房保障辦更透露，明年將加快搭建保障房建設融資平臺，爭取引入全國社保基金、保險資金及其他社會資金參與保障房建設。
　　今年以來，廣州社會力量新開工建設保障性住房9956套，約占今年目標任務的11.7％，其中，利用自用土地建設約6882套，商品房配建3074套。